マンション経営のご案内

マンション経営 Q&A

マンション経営での不測の費用発生は?open

現在のワンルームマンションは、ファミリータイプのマンションと同じく、当初から長期修繕積立計画により、予定される費用を所有者全員で積みたて、管理組合を通じ維持管理を行っていきます。従って、現在は無計画に多額の費用を必要とされるものではありません。

また、専有部分についての負担は、5~10年程度にエアコンの交換、10~15年程度の給湯器設備の入替、賃借人の交代時のクリーニング・壁紙の交換等も合わせ、効率的に行うことにより、計画的な費用負担が十分に可能です。万一の場合も、火災保険等で十分対応可能です。

マンション経営の時間的制約は?仕事に影響しませんか?open

マンション経営に関する一切の手続きは、全てプレミアムライフがオーナー様に代わって行いますので、「経営」といっても、現状のお仕事を煩わせる様な事は通常考えられません。確定申告の作成についても、ご希望により、提携の税理士等をご紹介することも可能ですので、アフターフォローは万全です。

人口減少で将来賃貸需要は減少傾向ではありませんか?open

「不動産投資は都心部を買え」に変化はありません。マンション経営は、需要(単身世帯数)の増加が顕著な地域、需要旺盛な都心エリアで行うことが長期的な安定した収入をもたらすことになります。

東京を中心とする都心部の人口予測、年間賃金の比較、上場企業の半数が東京に集中、そして加速する大学の都心回帰減少や、留学生の増加など、地方に比して都心部の単身者向け住宅の需要は今後も増加していくと予測されています。

経年による賃料下落は?open

都心部のマンションの場合、駅まで徒歩10分以内といった好立地に恵まれたマンションは、古くなっても賃料が大幅に下落することはあまり見受けられません。賃料は、まず立地条件に依拠し、そしてグレード、管理などに左右されます。不動産投資の基本は、まず、立地条件が最も重要であることはいうまでもありませんが、マンション経営において一番考えなければならない点は、投資するマンションの仕様が、将来に渡り「時代のニーズ」に合致しているかという点だと我々は考えています。

バストイレ別・室内洗濯機・オートロック・防犯カメラ等、賃貸需要を安定させるには、時代のニーズに合うものを提供する以外にはありません。インターネットで物件を探すのが当たり前になった時代、バストイレ3点セットや、洗濯機置き場がベランダ等、検索でまず除外されます。更に、オートロック、室内の広さ、防犯カメラ、宅配ボックス、スラブの厚さなど、充実した設備は、安定した需要にこたえるには必須な時代です。

マンションの寿命は何年くらいでしょうか?open

確かに、コンクリートの建物も老朽化します。築40年以上経過したマンションも、実際に建替えが実施されているものも一部見受けられるようになりました。老朽化は、コンクリートの中性化が鉄筋あるいは鉄骨部におよぶことで錆びやすくなるといわれています。通常、コンクリートが中性化する速度は、1cm進行するのに30年程度とされておりますが、昭和56年以降の建築基準法では、主要構造部(柱・梁・耐力壁)のコンクリートの厚さ(かぶり厚)は3cm以上と法律で規定されており、理論的には90年もつことになります。私どもがご紹介するマンションは、外壁をタイル張りにするなど耐久性を維持する企画でマンションをご提供しています。

建築技術の発達、コンクリートの耐性の進歩など、近年の我が国の建築技術、耐震技術の発展は目を見張るものがあります。先般の東日本大震災においても、新耐震基準(昭和56年以降)で建設された分譲マンションの“大破”は一例もありませんでした。

経年により資産価値も大幅に下落してしまうのでは?open

マンション経営で最も重要なのは【賃貸需要】です。募集賃料が市場の中で合理的かつ適切で、賃貸需要が旺盛な地区にある物件は、賃借人の入替もスムーズに行われ、安定した収益を継続的に上げることが可能ですが、人口が徐々にではありますが減少していくことが明らかになった現状、都心部でも、詳細に需要予測を行ったうえで物件を選別することが大切になります。

我々は、これ等の点を最重要ポイントと考え、立地、環境、利便性、グレード等を加味した賃貸需要(収益性)の高い物件のみをお客様にご案内しておりますので、経年とともに資産価値が大幅に下落する心配はあまり無いものと考えております。

空室リスクなど賃料収入も不安定なのでは?open

現在、我々が販売した物件の平均入居率は97.5%で、当社の厳格な物件選別を裏付ける結果と考えます。(2013年9月10日現在) 

賃貸管理システム「POSS」ならびに、10年サブリース保証制度(空室保証)をご選択いただく場合、たとえ空室になっても設定賃料の90%の家賃を当社が保証致しますので、空室の心配は全く不要となります。

震災などで地震リスクはどうでしょう?open

当社は、地震リスクの考え方に基づき、設立来「新耐震法」施行(昭和56年)以降に建てられた物件について限定しております。新耐震法は、昭和53年の「宮城県沖地震」(死者16名)を機に、昭和56年「震度6以上の地震で倒壊しない住宅」且つ、「建物内の人間の生命・安全を確保する事を主眼」において施行されました。

実際にも、先般の東日本大震災において、一般社団法人マンション管理業協会がH23年4月に発表した被災状況調査報告書によると、新耐震で建設されたマンションに、倒壊や建替えが必要な致命的被害である「大破」は1件もありませんでした。

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